住み替え時に確認したい大切なこと

住み替えシナリオを確認

　住み替えを進めるにあたり、物件探し以上に重要なことがあります。それは、「どういうシナリオでの住み替えが現実的に可能か」という住み替えシナリオを確認することです。

　このシナリオの中心に来るのは、住み替えにおける資金計画です。現在の自宅を保有したままで、希望の物件を購入しても大丈夫かどうか、もしくは自宅の売却をしなければ、資金繰り的に新居の取得は難しいのか、という点の確認です。

　現在のご自宅またと次の物件購入時に住宅ローンが必要である場合、シナリオの注意点は更に増えます。資金的に一番難易度が高いパターンは「住んでいる自宅取得時に住宅ローンを組んでおり、現時点では売却前に一括完済はできない額の残債がある、かつ次に購入する家も住宅ローンを組む必要がある」というケースです。

住み替え先の物件を先に探し始めても大丈夫か

　住み替えには「先行購入」と言って、先に住み替え先の物件を購入し、転居してから、元の住まいを売り出すという進め方と、「先行売却」と言って、先に自宅を売却してから新しい住まい購入を進める方法があります。

　先行売却の場合は、引っ越しが２回になり仮住まい期間が発生することがあるため、先行購入を希望される方の方が多いのですが、住宅ローンが残っている場合は、先行購入が資金的に難しいというケースも少なくありません。

　「自宅の売却がたとえ一年先になったとしても、資金的にショートしない」という場合は、先に欲しい物件を探していくのが良いと思います。ですが、どうしても売却資金を充当しないと買いきれないという場合は、注意をしなければいけません。

　その場合は、「見込んでいる売却額の半値でしか売れなかったとしても資金計画が成り立つ」、または「不動産業者に下取りに出しても資金計画が成り立つ」と言う状況であれば、住み替えを進めてもいいと思います。最近ではリースバックを利用して、資金計画上のリスクをクリアした住み替えを進めるというケースも増えています。

　しかし、「見込んでいる金額の八割とか七割になってしまうと、資金的にショートしてしまう」という状況であれば、資金面でリスクを伴いますので、気を付けなくてはいけません。購入する物件の金額を下げる必要が出てくる場合もあります。「それでは成り立たない」という場合は、住み替えを進めてもいいのかどうか、慎重に判断する必要があります。

資金計画が大切！

　住み替え時においては、「まずは資金計画を立て、考えられるシナリオを確認する」ことが大変重要です。

　ご注意いただきたいのは、資金計画とライフプラン・シミュレーションとは異なるということです。キャッシュフロー上では成り立っても、資金計画上はリスクが高い、という住み替えもありえますし、その逆のケースもあります。資金計画および住宅の売却と購入をワンセットのプロジェクトとして、全体を把握しながら伴走してくれる専門家がいないと、思わぬ問題で住み替えがとん挫したり、予定外の費用が掛かってしまったりする、ということもあるので気を付けてください。

　住み替えの相談をした時に、物件の話ばかりする業者ではなく、現在のローンの状況や次の物件取得の資金繰りについて、また住み替え後のライフプランが成り立つか等まで確認してくれる業者が安心です。

　家計の窓口では、ＦＰと住宅売買のプロがチームを組んで、ライフプランとお客様の思いが叶う不動産の売買をサポートしています。

　ライフプランが成り立つことは当然として、資金計画が成り立つ住み替えシナリオをご一緒に考え、プロとして想定される注意点と解決方法をご提示した上で、理想の物件探しやご自宅の売却・有効活用までワンストップでサポートできる数少ないＦＰ会社です。ストレスの少ないスムーズな住み替えを実現したい方は、家計の窓口の初回相談をご利用ください。