配信日：2026年6月5日

マネーライフ通信 Vol.76　2026年フラット35改正ポイントについて

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ＦＰフローリスト　マネーライフ通信Vol.76

　　　　　 2026年6月5日発行

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皆さま、こんにちは。

雨の季節になりました。
作物には喜ばしいことですが、何かと気分が
滅入りがちですね。
暑さと湿気対策は万全に！
どうぞ体調整えてお過ごしください。

今月は柳澤FPよりフラット35の改正について
のお話です。
今後金利はどこまで上昇していくのか？と不
安に思われる方は月々の返済額が一定である
フラット35を選ばれる方も増えてくるかもし
れません。
改正点をしっかり学んでおきましょう。

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2026年フラット35改正ポイントについて
（柳澤）
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こんにちは。ＦＰフローリスト柳澤美由紀です。

みなさんはフラット35が制度拡充したことを
ご存じですか？

今回の改正ポイントは５つあります。ポイン
トを押さえて解説します。

■改正の背景
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機
関が提携して提供する住宅ローンです。
住宅金融支援機構は2007年に旧住宅金融公庫
の業務を継承してつくられた独立行政法人で、
国土交通省と財務省の管轄下にあります。
今回は国の経済政策である「足元の物価高対
策」の一環として、制度拡充と「特定残価設
定ローン保険」の創設が行われました。
拡充内容は次の通りです。

１）融資限度額の引き上げ（2026年4月～）
フラット35の融資限度額が8000万円以下から
1億2000万円以下に見直されました。
不動産価格の上昇に対応するための改正です。

２）一戸建て住宅の床面積要件の緩和
（2026年4月～）
一戸建て住宅等における床面積の下限を70平
方メートル以上から50平方メートル以上に見
直されました。

３）借換融資で「子育てプラス」利用可に
（2026年3月～）
子育て世帯や若年（40歳未満）夫婦世帯がフ
ラット35を利用する場合に、条件に応じて当
初5年間の住宅ローン金利を引き下げる子育
てプラスを借換融資でも利用できるようにな
りました。
＜引き下げ幅＞
・若年夫婦または子ども1人：▲0.25％
・子ども2人：▲0.5％
・子ども3人：▲0.75％

４）借換融資の借入期間の基準が「40年」に
延長（2026年3月～）
フラット35の借換融資の返済期間は、次の
(1)～(3)のうちいずれか短い年数が上限とな
っています。
(1)80歳－借換申込時の年齢（1歳未満切上げ）
(2)借入期間の基準年数－今のローンの経過年数
(3)35年

(2)の基準年数はこれまで35年だったのです
が、今回の改正で40年になりました。
たとえば、10年前に借りたローンの返済期間は、
今までなら35-10=25年のところ、40-10=30年と
長めに設定できるようになったので、毎月の
返済額を抑えられる可能性が広がりました。
なお、借換融資の基準期間は40年になりまし
たが、新規借り入れに関しては35年のままです。
新規借り入れで返済期間を36年以上にする場
合はフラット50を利用することになります。

５）特定残価設定ローン保険の創設
（2026年3月～）
住宅価格の上昇により、毎月の返済額を抑え
るために50年ローンを選択する人が増える一
方で、将来の返済不安が課題となっています。
このような状況下で創設されたのが「特定残
価設定ローン保険」です。
個人が利用するものではなく、残価設定型住
宅ローンの融資を行っている金融機関と住宅
支援機構が住宅融資保険契約を結ぶことで、
保険事故時の保険金支払いを約束するという
ものです。
保険事故とは、死亡時のほか、割賦返済のロ
ーン完済後の任意売却時に時価が残価を下回
った場合を指します。

同保険を導入した残価設定型住宅ローンは
「通常の住宅ローン（割賦返済ローン）」と
「リバースモーゲージ型住宅ローン（元金据置ローン）」
が組み合わさった内容になっています。

住宅ローンの一部をリバースモーゲージ型に
することで、元金の一部が据え置かれ、利息
のみ払い続ければよいことになり、毎月の返
済額が軽減されるという仕組みです。
通常の住宅ローンの返済が終了した後も、
リバースモーゲージ型住宅ローンの利払いは
元金を完済しない限り続くことになります。
35年返済などで返しきる場合よりも返済総額
は高くなりますが、今も将来も月々のローン
返済を抑えられる利点があります。

同保険の創設により、一部のハウスメーカー
顧客だけでなく、中古住宅や借り換え、新築
マンションでも残価設定型住宅利用できる可
能性が広がりました。
しかし、残念なことに、2026年5月27日時点で
同保険の導入が完了している金融機関は０との
こと。
準備中の金融機関はあるので、完了したら
住宅金融支援機構のホームページでリリース
するとのことです。楽しみですね。

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☆編集後記
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いかがでしたでしょうか。
フラット35も今の住宅事情に合わせて拡充さ
れましたね。
概ね喜ばしい改正といえるのではないでしょ
うか。

最近の住宅価格の高騰と住宅ローン金利の上
昇により、なかなかマイホームは手が届きに
くいものになってきました。

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