住宅購入相談に関する
よくあるご質問
住まいにかかる費用は、人生で一番大きな費用です。
安心してマイホームを購入したい方、賃貸と購入、どちらがあっているか知りたい方
ぜひご相談ください！
ご相談頂くと、その方のお住まいに関する価値観やライフプラン、家族構成などを細かく伺ったうえでご案内ができます。ですから、無理のない住宅購入価格の上限や家の購入と賃貸のどちらがいいのか、購入に適した時期などもわかります。
大丈夫です。大切なお住まいですので色々検討いただき納得して決めていただくことが一番です。
不動産会社やハウスメーカーに直接言いづらいことでも、FPが間に入って連絡しますのでご安心ください。
「住宅購入相談」は、購入を検討されている方が対象となります。住宅の購入と賃貸のどちらがいいかとか、賃貸に住み続けた場合と買った場合のシミュレーションを希望される場合は、「ライフプラン・シミュレーション」をご利用いただくのがよいです。
FPフローリストでは提携している不動産会社がありますのでそちらの会社をご紹介しています。FPからお客様の予算や大切にされたいことなどをお伝えしますので、ライフプランにあった物件紹介を受けられます。また物件の下見に行かれる場合は、担当FPが立ち会うこともあります。FPは資金計画や住宅ローンの選択などのお手伝いをし、不動産会社と一緒に手続きを進めていくという形をとっています。
はい、FPフローリストが提携している不動産会社は、色々なハウスメーカーとも提携していますので複数のハウスメーカーご紹介が可能です。
購入が決定した際は、再度ライフプランを作成し問題がないか確認します。 また団体信用生命保険が住宅ローンに付保されますので、ご希望があれば保険の見直しもします。「住宅購入相談」では、 購入の段階で本当に問題ないか、無理がないか確認することは大変重要なので、しっかり確認し安心してご購入いただけるようサポートするところまで対応しています。 そのため、かなり長いお付き合いになることもあります。
何年かたって、繰り上げ返済と借り換えのどちらがよいのか等を、もう一度相談されたいという場合は、別料金となります。
賃貸と購入で単純比較は難しいので、メリット・デメリットをお伝えします。
購入のメリットは、住居が自分のものであることで満足感が得られたり、好きに手を加えられること、早い段階でローン支払いが終了すれば、老後の住宅費負担が少なく済むことです。デメリットは、転居したい場合、人に貸すか売却となりますが、残債との売却額の差によっては売却できなかったり、賃料でローン支払額・管理費・修繕積立金を賄えないことがあります。またメンテナンス・リフォームの費用は自己負担です。
一方、賃貸のメリットは転居が容易にできるので、家族構成や仕事、家計に合わせて変えることができることです。デメリットは、一生賃料の負担が続くことです。老後に賃料の支払いが続く場合は、現役時代に計画的な費用の準備が必要です。また、無職や高齢になると借りにくい（＝転居ができない）こともあります。
住まいは、どちらが得というより、住まいに対する価値観、ライフプランから考えるとよいと思います。
これからの時代、空き家が増えますので、ライフスタイルに合わせて持ち家⇔賃貸を行ったり来たり、ということも一般的になるもしれませんね。
１０年に１度はメンテナンスをしないと家が良い状態には保てないと言われています。家の大きさや形状によって費用は異なりますが、外壁の塗り替えや屋根の補修などで１０年に１回、１００万円程度と言われています。メンテナンスとは別に、内装や設備機器の費用もかかってきます。この費用はマンションでも必要になります。キッチンやお風呂、トイレ、キッチンなどのリフォームが２０～３０年で必要になってきます。リフォームの範囲、選ぶ機器により費用は大きく異なりますが、通常２００万～３００万円はかかります。
では、費用の準備を３０年間で考えてみましょう。例えば、屋根や外壁のメンテナンスは３０年で３回、約３００万円。室内のリフォームで２００万円とすると３０年間で５００万円必要になります。30年で割ると１年あたりと約１７万円、１か月約１万5千円になります。この金額を毎月リフォーム費用として貯めていくことをお勧めします。マンションと違って強制的にたまる仕組みがないので、計画的に資金を準備し修繕を行わないと、結局次のメンテナンスの時にもっと費用がかかることにもなりかねません。メンテナンス・リフォーム費用を計画的に用意しておくことが大切です。
大きく分けると、下記になります。
・物件取得時にかかる費用（税金・手数料など）
・ローンを借りることでかかる費用（保証料・事務手数料・火災保険など）
・引っ越しをすることでかかる費用（引っ越し費用・家具・家電など）
費用合計は個別ケースで大きく変わりますが、目安としては、新築の場合は購入価格の５％程度、中古の場合は８～１０％程度と言われています。
一般的には、諸費用プラス購入額の２割程度の自己資金を用意できてから買う方がよいと言われています。なぜなら新築物件の場合、購入後は徐々に値段が下がるのが一般的です。購入額の２割を自己資金で充当できていれば、万一返済が厳しくなり売却した時に、売却で得た費用でローン全額を返済できる可能性が高いためです。
そのためできるだけ頭金を用意してからの購入が望ましいですが、お子様の入園や入学に合わせたいなどの事情もあるかと思います。最低限諸費用分の費用が負担できる状況で、住宅ローン返済額がライフプラン上無理でなければ、購入されてもいいと思います。
一部地域では、特に中古の価格上昇しているのは事実です。そろそろ上限に達してきたのでは、というような話も出てきています（2017年12月現在）。ただ、３～４年待つことで住宅ローン金利が上がってしまう可能性はあります。今、政府としては金利や物価を上昇させるような経済政策・金融政策をしています。そのため、仮にオリンピック後に不動産価格が下がっても、ローン金利がそれなりに上がっていた場合には、結果ご負担される金額は変わらないという可能性もあります。
自己資金の準備状況やライフプランの観点から、我が家にとってベストな住宅購入のタイミングを総合的に判断する方がよいのではと、FPとしては考えています。
ネット銀行を選択しても問題はありません。ネット銀行のデメリットは、実際の店舗がないので、対面でのローン申し込みや手続きができないことです。メールや電話、郵送だけで手続きをすることが不安でなければ、ネット銀行の方が金利が低いことが多いので、選択肢に加えられたらいいと思います。
また、不動産業者を通して物件を購入する場合は、通常、業者が銀行とやりとりし、ローンの審査申込や金銭消費貸借契約、ローン実行の手配等をしてくれますが、ネット銀行の場合は、基本的に自分でやることになります。不動産業者にある程度お任せし、自分はあまり動かないで進めたいという方や、自分だけで手続きを進めるのが不安な方は、普通の銀行を選ばれるとよいと思います。
尚、ネット銀行ですと書類のやりとりが郵送になるので、ローン実行（決済）までのスケジュールをよく確認しておく必要があります。
一般的には、長期固定金利より変動・短期固定金利の方が金利は低いです。
長期間の固定金利を選択した場合、金利は高くなりますが、長期間返済金額が変わらないため、返済計画を立てやすいというメリットがあります。返済期間中に返済額が上がった場合、返済が厳しくなる可能性がある方は、長期固定金利の方がよいかもしれません。
一方、変動金利・短期固定金利は支払額が少なくなりますが、金利が上がったときに払う余力があるかどうかが重要です。今手元の資金が少なくて返済額が少ないから変動金利という選び方をしてしまうと、金利が上がった途端に払えなくなってしまうリスクが考えられます。
当分の間は金利上昇がないとお考えの場合は、長期固定金利の返済額を住宅ローン費用として毎月計上し、変動・短期固定金利との差額を貯めておけば、金利上昇した際に対応できる家計になっていると共に、毎月貯めた差額を繰上返済に充てることもできます。
金利が上がる可能性に不安を感じる方は、安心できるローンを組んだ方がいいので、ライフプランにあった期間の固定金利を選ばれるとよいと思います。
厳しめの金利で返済シミュレーションで試算し、ご自身の考え方、ライフプランにあったものを選択されることをお勧めします。
借り換えのメリットがでるのは一般的に下記３つが目安と言われています。
①ローン残高が１０００万円以上
②ローンの返済期間が１０年以上
③現在利用しているローンとの金利差が1％以上
上記に該当されなくても、残高と残期間と金利差の組み合わせ次第で、借換え効果が出ることもあります。借り換え時には抵当権設定費用、事務手数料、繰上返済手数料、印紙税、保証料等の諸費用がかかります。諸費用も含めて借り換えメリットが出るか、銀行のサイトなどでシミュレーションできます。住宅費は家計の大きな割合を占めますので、試算しメリットがある場合は、ぜひ検討しましょう。
尚、借り換え先の住宅ローンに団体信用生命保険を新たに付保することになりますので、健康状態によっては借り換えできないこともあります。
お客様の状況によって変わってきますが、繰り上げ返済を早くすればそれだけ利息の負担が減りますので、できるだけした方がいいということにはなります。ただ、生活が困窮してしまっては意味がないので、当面の生活が成り立つ範囲で繰り上げ返済をしていくのが望ましいと言えます。
また、ほとんどの銀行でネットバンキングからの手続きであれば、一部繰り上げ返済の手数料はかかりません。
備えたい保障であればつけられてもよいと思います。最近は金利アップなしに保障がついている金融機関もありますが、大半は、金利に0.2～０．３％上乗せになります。例えば、がんや３大疾病のリスクに不安を感じているから付けたいというのであれば、一般の保険もあります。実質負担額や保障を比較して、どちらがよいか決定されるとよいと思います。
固定資産税と都市計画税の二つがあります。
〇 固定資産税：1月1日現在で土地、家屋、償却資産を所有している人が納める税金です。
原則として、3年に１度評価替えされる固定資産税評価額に対して所定の税率を乗じて計算されます。標準税率は1.4％ですが、これは市町村が独自に1.4%以外の税率を定めることができるため、地域によって異なる税率となっている場合があります。
〇 都市計画税：1月1日現在の土地・家屋の所有者に、課税される税金です。税率は0.3%を上限として、市町村ごとに定められます。
ボーナスは、会社の業績の影響を大きく受ける可能性があります。大きな減額や支給されないことも起こりうるので、できればボーナス払いを組み込まないことをお勧めしています。
