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家を買いたい人必見!10月からフラット団信が大変身!

家を買いたい人必見!10月からフラット団信が大変身!

10月より住宅金融支援機構の【フラット35】と【団体信用生命保険】が一つになってリニューアルしました。「一緒になった」だけではなく、実はいろいろな変更点があります。今回は新しくなった「フラット団信」の仕組みについて、ご紹介します。

ファイナンシャル・プランナー 柳澤 美由紀

団信保険料が金利に組み込まれました
みなさんはフラット35をご存知ですか。フラット35は民間金融機関の融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が譲り受け、そのローンを裏付けとして資金調達を行うという手法を用いた住宅ローンです。さまざまな金融機関で取り扱っていて、適用金利は各金融機関で異なります。たとえば、2017年9月の金利(融資率9割以下、35年返済)はもっとも低いところで1.08%、高いところで1.66%の差がありました。

フラット35の特徴は次の3つです。

(1)全期間固定金利型の住宅ローンである
(2)保証料が無料である(保証人も不要)
(3)繰り上げ返済などの返済方法の変更に手数料がかからない

これまでのフラット35は毎回の返済に加えて、機構団信(団体信用生命保険)の団信特約料を別途払わなければいけませんでした。

ところが、今月(2017年10月1日)からフラット35と団信が1つになったのです。の住宅ローンと同様に団信保険料が金利に組み込まれるようになったので、団信特約料の支払い月に家計の負担が大きくなることはなくなりました。

さらに注目なのが、団信の保障内容が充実したこと。ベーシックな機構団信は公的制度と連動することでわかりやすく、三大疾病付機構団信は介護保障などがプラスされて、大幅な保障の拡充が行われました。

機構団信の改正ポイント
一般的な団信は「死亡と高度障害保障」をカバーしますが、今回の改正で機構団信は「死亡と身体障害(身体障害者手帳1~2級に連動)保障」にかわります。身体障害者手帳1級または2級の交付を受ければ、住宅ローン残高相当の保険金が支払われて、以後の返済が不要になります。

たとえば、高度障害保障の対象にならない「片側半身の麻痺(片側の手足がほとんど機能しない)」や「心臓機能障害で心臓ペースメーカーを装着して日常生活が極度に制限されてた場合」などでも、身体障害1級または2級に該当することがあります。

ただ、今回の改正によって、保障の対象から外れるケースがあります。たとえば、「言葉による意思疎通が全くできなくなった場合」は高度障害保障の対象になります。しかし、身体障害者手帳だと「音声機能、言語機能、咀嚼機能の障害」は最も重い状態であっても3級の認定となります。今回の改正は公的制度とリンクしていてわかりやすくなった、と、理解しておきましょう。

三大疾病付機構団信のポイント
通常の三大疾病団信は、死亡・高度障害保障に加えてがん(悪性新生物)と診断確定されたとき・急性心筋梗塞で60日以上労働の制限が必要な状態になったとき・脳卒中で60日以上言語障害・運動失調・麻痺等の後遺症が継続 したと医師が診断したときに該当した場合に残債相当の保険金が支払われて、以後の返済が不要になります。

新しくなった三大疾病付機構団信は次の要件を満たすと、以後の返済が不要になります。

(1)死亡保障(従来とかわらず)
(2)身体障害保障(機構団信と同じ)
(3)がん…悪性新生物と診断されたとき(従来とかわらず)
(4)急性心筋梗塞…従来の要件または急性心筋梗塞で所定の手術を受けた時
(5)脳卒中…従来の要件または脳卒中で所定の手術を受けた時
(6)介護保障…公的介護保険の要介護2~5のいずれかに相当した時、保険会社所定の要介護状態に該当した時

三大疾病付機構団信の場合、急性心筋梗塞と脳卒中の保障対象が広がったことと、公的介護保険に連動した介護保障が加わったことが主な改正ポイントです。フラット35の金利に0.24%上乗せすれば、三大疾病付機構団信に切り替えることができますよ。

ちなみに、他の三大疾病保障付住宅ローンの上乗せ金利は0.3%が一般的です。適用金利が同じなら、フラット35の三大疾病付機構団信を選んだほうがよさそうですね。

フラット35は借り換えにも利用できます。切り替えたほうがいいかも…と、思ったら、弊社FPスタッフにご相談ください。

新たな取り組み
最後に、フラット35の新たな取り組みとして、一部の地方公共団体と連携して行っている「子育て支援型フラット35」と「地域活性化型フラット35」があります。これが使える場合、当初5年間の金利が▲0.25%に引き下げられます。フラット35S との併用が可能なところも見逃せません。

たとえば、横浜市に住んでいてエコリノベーションを検討している人、または横浜市に住む親と同居または近居するために住宅取得を検討している人は要チェック! 
▲0.25%の金利引き下げが利用できるかもしれません。

その他、千葉県松戸市、千葉市、市川市、埼玉県蕨市などの自治体とも連携しているそうです。公的制度を上手に活用して、賢く暮らしたいものですね。


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